Про облік поточного і капітального ремонту орендованого приміщення, оподаткування податком на прибуток, ПДВ і ПДФО
Бухоблік
За ПСБО ремонт приміщення можна визнати поточним або капітальним.
За П(С)БО існує два варіанти обліку витрат на ремонт основних засобів коштом орендаря.
- Визнати витрати у звітному періоді, в якому їх зазнало підприємство. Тобто віднести витрати на рахунки 92, 93 , 91, 23, 949 залежно від використання приміщення у господарській діяльності орендаря.
- Збільшити вартість орендованого приміщення як об’єкта основних засобів. Відобразити витрати на ремонт за рах. 153 й потім збільшити балансову вартість орендованих ОЗ на рах.117 (Інструкція № 291).
Можливий змішаний варіант обліку одного й того самого ремонту: частину витрат віднести на збільшення вартості приміщення, решту — на поточні витрати періоду.
Витрати на модернізацію, модифікацію, добудову, дообладнання, реконструкцію орендованих приміщень, які збільшують економічні вигоди від їх використання, формують окремий новий об’єкт ОЗ — за рах. 117.
Чи призводять ремонтні роботи до зростання економічних вигід від майбутнього використання відремонтованого приміщення – пункт 15 НП(С)БО 7 «Основні засоби» – це основне, що потрібно вияснити при визначенні ремонту.
Чим поточний ремонт відрізняється від капітального
В таблиці наведені приблизні критерії, останнє слово за керівником підприємства, оскільки саме він визначає мету ремонту в наказі про його проведення.
| Критерії | Поточний ремонт | Капітальний ремонт |
| Результат ремонту | Відновлюємо властивості об’єкта, не змінюючи його техніко-економічних якостей або можливого строку служби. | Збільшуємо техніко-економічні можливості приміщення або збільшуємо можливий строк його експлуатації |
| Приклади | – заміна підлоги, дверей, вікон, батарей на аналогічні, -заміна деталей/запчастин у системі вентиляції чи оплення – фарбування стін | – заміна вікон – заміна котлів – заміна батарей опалення на більш енергоефективні; – встановлення кондиціонерів; – добудова приміщення – внутрішнє перепланування; – укріплення будівлі – реконструкція будівлі |
| Облік ремонту коштом орендаря | Орендар обліковує ремонт на рахунках 23,91,92,93 як витрати періоду | Витрати накопичуємо на рах.117 для збільшення первісної вартості орендованого приміщення та нараховуємо амортизацію |
| Облік ремонту, якщо витрати компенсує орендодавець | Орендар обліковує ремонтні витрати за рахунком 23. Коли отримав компенсацію, нараховує дохід у сумі компенсації, а витрати з рах.23 списує на собівартість наданих послуг — рах. 903 Прирівнюється до продажу ОЗ. |
При змішаному ремонті можливий варіант поділу витрат.
- заміна опалення й утеплення — це створення нового ОЗ. Ці витрати відносимо на рах. 117;
- фарбування стін, шпалери та лінолеум — це витрати періоду. Відносимо на рах. 91,92,93,23
Податковий облік
Орендар не відображає на балансі орендовані ОЗ. Отже, збільшити їх вартість не можливо. Вихід один — створити так званий об’єкт поліпшення, окремий ОЗ за рах. 117. (Інструкція № 291).
Умова — ремонт за кошти орендаря, а не орендодавця.
Згодом за таким об’єктом визначаємо строк корисного використання і метод амортизації. Так можуть вчинити підприємства-єдинники та платники податку на прибуток, які не визначають податкових різниць.
Податкові різниці
Підприємства на загальній системі, які визначають податкові різниці, слід звернути увагу на вимоги Податкового кодексу України .
ДПС рекомендує об’єкти у вигляді поліпшень об’єктів оренди відносити до групи 9 (ІПК ДФС від 19.03.2018 № 1092/6/99-99-15-02-02-15/ІПК).
За групою 9 ПКУ встановлюється мінімальний строк амортизації — 12 років (пп. 138.3.3 ПК). Щоправда, до об’єктів групи 9, які ввели у експлуатацію з 01.01.2020 по 31.12.2030, із 23.05.2020 можна застосувати прискорений строк амортизації — п’ять років (п. 43-1 підрозд. 4 розд. ХХ ПК). Ризикувати з прискореною амортизацією таких об’єктів не варто. Якщо бажаєте застосувати прискорену амортизацію, рекомендую отримати від ДПС індивідуальну податкову консультацію
ПДВ
Податковий облік ремонту орендованого приміщення має нюанси. Орендар відображає податковий кредит з ПДВ для ремонтних витрат на загальних підставах, якщо ремонтував приміщення, яке використовує у своїй господарській діяльності (п. 198.3 ПК).
Якщо орендар отримує компенсацію витрат від орендодавця, то нараховує податкове зобов’язання з ПДВ (пп. «б» п. 198.5 ПК).
Орендар відремонтував приміщення власним коштом, а орендодавець йому нічого не відшкодував. Коли потім орендар повертає орендодавцеві приміщення разом з проведеними поліпшеннями, це прирівнюють до дарування (п. 187.1 ПК; лист ДФС від 06.02.2017 № 2101/6/99-99-15-03-02-15). ДПС роз’яснюює – орендар нараховує податкове зобов’язання на основі вартості товарів, робіт, послуг, що придбавав для проведення ремонту. Проте, більш логічно було б нарахувати його на залишкову вартість об’єкта поліпшення в місяці повернення — так буде менший ПДВ.
ПДФО і військовий збір
Якщо орендодавець — фізична особа (не підприємець), а орендар зробив ремонт, що його така фізична особа не компенсувала, тоді для неї виникає додаткове благо у вигляді вартості таких поліпшень (пп. 164.2.17 ПК). Тож треба утримати і сплатити ПДФО та військовий збір.
